执行过程中,案外人提出执行异议诉称执行房产实际权利人为案外人,欲阻却法院执行的相关案例

案情摘要:

2012年原告冯某将吕某、第三人张某、钟某、上海住房置业担保有限公司(公积金贷款),上海农村商业银行股份有限公司诉至上海市静安区人民法院(原闸北区人民法院),就位于上海市静安区和田路某处房产买卖合同纠纷主张解除合同。原告冯某诉称,上海市和田路某处房屋产权原登记在原告冯某名下。2008年12月,原告朋友林某向原告冯某借款,并表示可将系争房屋抵押给银行,于是原告冯某通过林某认识了第三人张某。张某自称经营中介公司,可通过关系将房屋抵押给银行获得贷款。原告即在林某、第三人张某的诱导下签署了公证文书,并将自己的身份证、户口簿交于第三人张某,原告冯某事后才知晓办理的是房屋买卖的公证文书。2011年2月,原告发现系争房屋产权变更至吕某名下。经查询,2009 年4月13日第三人张某作为原告的委托人与被告吕某签订了买卖合同,并向银行贷款42万元,但该款全部第三人张某与被告吕某私分。

最终法院判决:

1.第三人张某代原告冯某被告吕某于2009年3月13 日就上海市和田路某处房屋签订的《上海市房地产买卖合同》无效;

2.第三人张某应于本判决生效之日起三十日内返还原告冯某30万元;

3.原告冯某应于本判决生效之日起三十日内返还被告吕某40万元;

4.被告吕某应于本判决生效之日起三十日内注销设立在上址房屋上的抵押权登记,第三人上海市住房置业担保有限公司在贷款债权得以清偿的前提下对注销抵押权登记负协助义务;

5.上址房屋的抵押权登记注销后十日内,被告吕某应协助原告冯某办理上址房屋产权变更手续,将产权人恢复为原告冯某。

2019年2月19日,吕某与某信托机构(我方代理)于2019年2月19日与某信托机构签署《信托贷款合同》、《抵押合同》贷款金额人民币157万元,吕某以位于上海市闸北区和田路某处房产,为上述贷款提供抵押担保。2020年12月2日上海市浦东公证处经审查出具《执行证书》,我方于2021年1月将案件执行推进至上海市静安区人民法院。案外人冯某于20214月提出执行异议之诉,请求解除对座落于上海市闸北区和田路某处房屋的查封,中止拍卖与执行。

我方就案外人执行异议之诉提出了相关答辩整理出相关争议焦点

1.2012年的闸北区人民法院出具的判决书是否可直接发生物权变动的效力?

2.我方代理的某信托机构是否可以善意取得抵押权?

3.被执行人吕某、案外人冯某就2012年的判决履行是否在存在重大过失?

 

解析:

  • 关于闸北区人民法院出具的判决书是否可直接发生物权变动的效力?

依据《中华人民共和国民法典》第二百二十九条 因人民法院、仲裁机构的法律文书或者人民政府的征收决定等,导致物权设立、变更、转让或者消灭的,自法律文书或者征收决定等生效时发生效力。可见闸北区人民法院的判决书可以产生物权变动的效力。但是这里有一点需要注意的是产生变动的效力不等同于产生与登记相同的公示效力在我国不动产变更登记即具有强制性、普遍性,由此产生的登记簿也就具有能够公示不动产物权的效力。因此虽有闸北区人民法院的判决书发生物权效力变动但却没有产生登记意义上的公示公信力换言之物权变动在判决书所确定的权利义务人之间的确发生变动但是为了维护交易稳定市场主体的可期待性变更登记的手续还是不能缺少

  • 我方代理的某信托机构是否可以善意取得抵押权?

这里需要拆分两点看:

第一、某信托机构是否在办理贷款审批时起到了谨慎义务。根据我们这边搜集的相关证据,我们提出了几项,1.在办理贷款审核过程中是否有进行核实产权人的行为。2.是否有进行征信审查。3.贷款流程是否符合银保监会以及信托机构内部的审批要求。综上,我们整理了当时办理抵押贷款时银行调取的产调信息、吕某提供的产证原件、办理抵押登记时的相关审核材料等。

第二、善意取得制度的类推适用,是否构成抵押权的善意取得。善意取得制度已被广泛应用,目前也存在较多判例,不再一一举例。构成善意取得抵押权的前提就是我方代理的信托机构办理贷款审批时起到了谨慎义务,即是否为善意,这一点已在前面举证。第二、合理对价,这里的合理对价不能机械的理解,而是应该看信托机构是否已经发放贷款,结论显而易见。第三、是否登记?这里登记可以理解为是否已经办理了抵押权登记手续,这一点也已通过不动产抵押权证(他证)证实。

  • 被执行人吕某、案外人冯某就2012年的判决履行是否在存在重大过失?

吕某、案外人冯某的相关判决已经与2012年生效,在这9年的时间里,房产的实际控制已经回到案外人冯某,冯某并将房屋出租,但是产权登记人一直未进行变更,冯某、吕某双方也都未能履行2012判决书所确定的法律义务,且该案件在9年的时间里也迟迟未推进到法院执行,存在蹊跷,吕某、冯某一直怠于行使,构成重大过失,最终导致吕某在2019将争议房产抵押贷款。

最后上海市静安区人民法院执行裁判厅,认可我方意见,裁定驳回案外人的异议请求。

 

孙博峥律师

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