房屋被查封后,租赁合同能否继续履行?

在现代经济活动中,房子除了居住功能以外,因其高额价值也一直成为诉讼保或法院执行阶段的优质财产,同时因为房子引发的租赁合同纠纷、房屋买卖合同纠纷也是逐年渐增。租赁房屋被查封后,租赁合同能否继续履行?

网友咨询:
我们租赁的房子,被法院查封,我们还可以继续履行租房合同吗?

孙博峥律师解答:

根据承租人签订租赁合同及使用房屋、房屋存在抵押或查封之先后顺序,本文分以下两种情形进行分析。

一、所租赁的房屋被查封在先,而签订租赁合同及实际使用在后

如果,承租人在签订租赁合同时,所租赁之房屋已经设立抵押权或已被法院查封。此时,承租人所签订的租赁合同依然有效。但抵押权系法定担保物权,根据物权效力优先于债权的原则,抵押权优先于承租人享有的租赁权。

二、房屋实际租赁使用在先,设立抵押或查封在后

承租人先于出租人签订房屋租赁合同并且使用该租赁房屋,或者虽未签订租赁合同,但承租人实际使用该租赁房屋,后出租人又将房屋抵押给第三人,此时抵押权之设立并不影响房屋租赁合同之效力。

承租人在申请人对该不动产设立抵押权、法院查封之前已签订了书面租赁合同并占有使用该不动产的,承租人取得了该不动产的租赁权,法院在租赁期内带租拍卖。

《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》

第十四条

租赁房屋在承租人按照租赁合同占有期限内发生所有权变动,承租人请求房屋受让人继续履行原租赁合同的,人民法院应予支持。但租赁房屋具有下列情形或者当事人另有约定的除外:

(一)房屋在出租前已设立抵押权,因抵押权人实现抵押权发生所有权变动的;

(二)房屋在出租前已被人民法院依法查封的。

孙博峥律师解析:
如上文所述,房屋被查封的,租赁合同能否履行应当根据租赁在先还是查封在先进行区分。但是无论租赁合同能否得到实际履行,只要租赁合同符合合同的有效要件的,应当认定为租赁合同有效,即使合同无法实际履行,承租人可以依据租赁合同要求出租人承担违约责任,赔偿因租赁合同履行不能而造成的损失。

前段时间不断暴雷的“长租公寓”就让一大批承租人和出租人因第三方中介机构的跑路而深陷纠纷中。而这类看似无章可循、忽然暴雷的纠纷,其实在合同订立时就有风险的矛头展露出来。以长租公寓为例,在第三方中介机构给房屋权利人开出诱人的价格,又给承租人开出比市场价格租金低的时(要求一次性交租一年),便预示着其捐款而逃的结局。因房屋权利人与第三方中介签订的是委托合同,在中介平台收取承租人一年租金捐款而逃后,其背后的法律风险自然就落到了出租人身上。承租人在签订房屋租赁合同时,应当注意合同违约条款,以便日后发生争议时,有约定可依。

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