开发商一房二卖,买房人可否主张房屋涨价损失?|民商事裁判规则

开发商一房二卖,买房人有权要求同时赔偿房屋涨价损失和不超过已付购房款一倍损失
?作者:唐青林 李舒 张烨 (北京律师)
阅读提示:本公众号2017年7月23日推送《卖房人因房价上涨毁约,买房人可以主张预期可得利益损失|只收5万定金,却被判赔89万》一文,该文引用的案例认为,卖房人由于房屋涨价而单方毁约,买房人可以要求其赔偿房屋涨价的损失,因此该案例中,虽然买房人只收了5万元定金,但毁约后却被判赔偿89万元。
但其实出卖人还可能赔得更多!在开发商作为出卖人与买受人订立商品房买卖合同后,因出卖人具有法律规定的特殊违约情形,导致商品房买卖合同解除的,买方有权要求同时赔偿房屋涨价损失和不超过已付购房款一倍损失。本文推送的案例就是如此,买方签订房屋买卖合同后依约支付全部购房款110万元,后该合同因卖方存在一房二卖的情形导致解除,卖方最终被判返还买方已付购房款之外再赔偿350万元。
裁判要旨
商品房买卖过程中,出卖人具有《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第8、9条规定的违约情形,导致商品房买卖合同解除,买受人有权要求同时赔偿房屋涨价损失和不超过已付购房款一倍损失。
案情简介
一、2005年3月21日,刘丽娟、肖丽与开普伟业公司签订《商品房内部认购合同》,约定刘丽娟、肖丽购买开普伟业公司开发建设的102号房屋,总价款为110万元,预计在2006年12月底交付,双方应于2005年12月31日前换签北京市国资源和房屋管理局监制的《商住房买卖合同》。签订合同当日,刘丽娟、肖丽向开普伟业公司交纳了购房款90万元;2005年6月15日,刘丽娟、肖丽支付了剩余购房款20万元。
二、合同签订后,开普伟业公司未能按约定时间交付房屋,后刘丽娟、肖丽发现102号房屋存在一房二卖的情况,且已经被债权人申请查封。
三、2013年,刘丽娟、肖丽向法院起诉,请求解除双方签订的《商品房内部认购合同》,要求开普伟业公司返还已付购房款及利息,并承担已付购房款一倍的赔偿责任,同时要求开普伟业公司赔偿房屋差价损失,共计4325600元。
四、一审法院经审理认为开普伟业公司构成根本违约,案涉《商品房内部认购合同》应当解除,但二原告主张的赔偿金数额过高,应予酌情降低,因此判决开普伟业公司返还刘丽娟、肖丽110万购房款及利息,并另外赔偿二原告各项损失共计350万元。
五、开普伟业公司不服,提起上诉。北京市二中院二审判决驳回上诉,维持原判。
裁判要点
根据我国法律规定,商品房买卖中出卖人具有《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第8、9条规定的违约情形,导致商品房买卖合同解除,买受人有权要求同时赔偿房屋涨价损失和不超过已付购房款一倍损失。
本案中,首先,涉案《商品房内部认购合同》,具备商品房买卖合同的主要内容,且开普伟业公司已经按照约定收受了刘丽娟、肖丽的全部购房款,所以该认购合同的性质实际为商品房买卖合同。
开普伟业公司在签订案涉《商品房内部认购合同》并收取定金之后,又与其他人就同一房屋签订房屋买卖合同,属于《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第八条第二项规定的一房二卖的情形,该行为导致案《涉商品房内部认购合同》解除,刘丽娟、肖丽因此请求法院判决开普伟业公司同时赔偿房屋涨价损失和不超过已付购房款一倍损失于法有据。
另外,法院在对比买方实际损失与房屋差价和已付购房款之和之后,考虑酌情降低赔偿总额,因此,最终判决开普伟业公司赔偿刘丽娟、肖丽350万元。
实务经验总结
前事不忘、后事之师。为避免未来发生类似败诉,提出如下建议:
1、在商品房买卖过程中,买卖合同签订后,开发商作为出卖人又将房屋另行出卖给第三人的,买受人可以请求法院解除买卖合同,要求出卖人返还已付购房款及利息,并同时要求出卖人赔偿房屋涨价损失和不超过已付购房款一倍的损失。
2、对出卖人来说,签订商品房买卖合同后应当遵守合同约定,确有必要将房屋另行出卖他人的,应当事先与已经签订合同的买受人沟通协商解除合同,避免因一房二卖而承担巨额赔偿。
3、一房二卖时买受人可同时主张赔偿房屋涨价损失和不超过已付购房款一倍的损失仅适用于开发商作为出卖人与买受人签订商品房买卖合同的情形;一般自然人之间的二手房买卖过程中如出现一房二卖的情形,买受人可以要求返还已付购房款并要求出卖人承担违约责任,但不宜依照此规定主张赔偿已付购房款一倍的损失。
相关法律规定
《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》
第八条  具有下列情形之一的,导致商品房买卖合同目的不能实现的,无法取得房屋的买受人可以请求解除合同、返还已付购房款及利息、赔偿损失,并可以请求出卖人承担不超过已付购房款一倍的赔偿责任:
(一)商品房买卖合同订立后,出卖人未告知买受人又将该房屋抵押给第三人;
(二)商品房买卖合同订立后,出卖人又将该房屋出卖给第三人。
第九条 出卖人订立商品房买卖合同时,具有下列情形之一,导致合同无效或者被撤销、解除的,买受人可以请求返还已付购房款及利息、赔偿损失,并可以请求出卖人承担不超过已付购房款一倍的赔偿责任:
(一)故意隐瞒没有取得商品房预售许可证明的事实或者提供虚假商品房预售许可证明;
(二)故意隐瞒所售房屋已经抵押的事实;
(三)故意隐瞒所售房屋已经出卖给第三人或者为拆迁补偿安置房屋的事实。
《北京市高级人民法院关于审理房屋买卖合同纠纷案件若干疑难问题的会议纪要》
十九、房屋涨价损失与一倍赔偿的并用
出卖人具有《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第8、9条规定的违约情形,导致商品房买卖合同解除,买受人要求同时赔偿房屋涨价损失和不超过已付购房款一倍损失的,可予以支持,但合同另有约定的除外。出卖人有证据证明两项赔偿数额相加过分高于买受人所受实际损失的,可以酌情降低赔偿总额。
 以下为该案在法院审理过程中,判决书中“本院认为”部分关于此问题的论述:
本院认为:刘丽娟、肖丽与开普伟业公司自愿签订《商品房内部认购合同》,具备《商品房销售管理办法》第十六条规定的商品房买卖合同的主要内容,开普伟业公司已经按照约定收受了刘丽娟、肖丽的全部购房款,故应认定该认购合同为商品房买卖合同。上述合同为双方当事人的真实意思表示,不违反法律、行政法规的强制性规定,应为有效。依据合同,开普伟业公司应于2006年12月底向刘丽娟、肖丽交付房屋,但开普伟业公司至今未能交付,且在合同签订后又将房屋出卖给第三人,导致房屋买卖合同目的不能实现,开普伟业公司的上述行为已构成了根本违约,应当承担民事责任。刘丽娟、肖丽要求与开普伟业公司解除签订的《商品房内部认购合同》的诉讼请求,于法有据,应予支持。因开普伟业公司具有《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第八条规定的违约情形,依照规定,对刘丽娟、肖丽要求返还已付购房款及利息、赔偿房屋涨价损失的诉讼请求应予支持。原审法院鉴于刘丽娟、肖丽同时要求购房款一倍赔偿和房屋差价损失赔偿相加的数额过高,在参考对该房屋市场价值的评估意见并考虑当事人的过错等因素的情况下,酌情确定赔偿总额为350万元,符合相关规定,并无不当。综上,原判决认定事实清楚,适用法律正确,本院予以维持。
案件来源
北京开普伟业房地产开发有限公司与肖丽等商品房预售合同纠纷二审民事判决书[北京市第二中级人民法院(2015)二中民终字第02109号]。

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