最高法院:抵押物的无权处分与善意取得裁判规则14条(汇编)

规则详解

01  . 调解书涉及案外人抵押房产处分,不构成再审条件

调解书虽涉及案外人享有抵押权的不动产处分,但案外人基于抵押权的追及效力可为追偿,不能亦无需提起再审。

案情简介:1994年,研究院与开发公司合作建房,开发公司据此取得合建土地使用权,并以之为他人向银行贷款400万元提供抵押担保。1997年12月,生效判决确认银行享有抵押权。1998年3月,研究院与开发公司因合建纠纷,经法院调解,达成开发公司将土地过户至研究院名下的协议。现该土地使用权已分摊至各购房户名下。2006年,受让银行不良债权的资产公司对调解书申请再审。再审过程中,从资产公司受让该债权的建筑公司经申请,被法院追加为无独立请求权的第三人。一审判决维持调解书效力,研究院代开发公司承担对建筑公司抵押债权的清偿责任。研究院不服,提出上诉。

法院认为:本案一审程序系原审法院基于审判监督程序提起,故本案审理范围应受原审审理范围限制。由于原审调解协议达成前,建筑公司受让的抵押权已经另案法院生效民事判决确认,基于抵押权的追及效力,抵押权人可向抵押物最终受让人追偿,故该项抵押权已经获得可以在执行程序中实现的法律依据。原审中,研究院与开发公司之间的合作建房合同纠纷并不涉及土地抵押权的内容。故原审判决在维持调解协议同时,对抵押权作出处理,超出了原审审理范围。同时,由于建筑公司是基于其申请,由原审法院通知参加诉讼,根据《民事诉讼法》第56条规定,其诉讼地位为无独立请求权第三人。原审判决研究院向无独立请求权第三人投资公司承担责任,违反了民事诉讼“不告不理”原则。因本案原调解已生效数年,并非确有错误,故判决维持。

实务要点:生效调解书虽然涉及案外人享有抵押权的不动产处分,但案外人基于抵押权的追及效力可向抵押物最终受让人追偿。依照审判监督程序对前述生效调解书进行再审,并对抵押权作出处理,超出了原审范围。

案例索引:最高人民法院(2006)民一终字第28号“某研究院与某开发公司等合作建房纠纷案”,见《中国有色金属工业长沙勘察设计研究院与海南省汇富房地产开发公司合作建房合同纠纷案》(审判长张进先,审判员吴晓芳,代理审判员宋春雨),载《最高人民法院公报·裁判文书选登》(2006:314)。

02  . 本案假负责人假公章签抵押合同,仍构成表见代理

原公司法定代表人变更登记后仍以公司名义及法定代表人的身份签订抵押合同,并加盖原公章,可构成表见代理。

案情简介:2003年,已非法定代表人的王某以开发公司名义为实业公司向银行贷款签订抵押合同,并加盖公章。后经鉴定,该公章系其担任法定代表人期间因与原股东魏某发生矛盾,在魏某据有原始公章情况下私刻而成。魏某以该章办理了2001年的企业年检,并经常对外签约。尤其在抵押合同签订前不久将其在开发公司95%股权转让给魏某,转让合同双方各加盖王某和魏某所分别代表的“不同的”开发公司公章,一系私刻,一系原始。随即魏某受让股权后重新办理工商登记并新刻公章。2004年,银行起诉开发公司主张优先受偿权。

法院认为:王某以开发公司名义及法定代表人身份签订案涉抵押合同时虽非公司股东及法定代表人,其在未获授权情况下,仍以公司名义签约,属无权代理并无权处分他人财产,主观恶意明显。但本案并无证据证明债权银行签约时对王某已非开发公司法定代表人且与开发公司无关系明知或应知。抵押合同上加盖公章虽系王某私刻,但该公章在2001年企业年检时进行了工商备案,并以此办理公司有关业务,对外具有公示公信效力。在现有证据不能确定王某担任公司法定代表人期间分别使用不同公章情况下,债权银行作为相对人无从知晓该章系王某私刻并使用,应推定银行签订抵押合同时主观上系善意。王某作为法定代表人不经程序私刻公章行为无疑应承担相应责任,但就其民事行为而言,因相对人并不知情和无法知情而不能否认王某使用其公章从事民事行为的效力。相反,王某转让公司股权予魏某时,王某作为转让方亦加盖了私刻公章,说明受让股东接受之后重新办理了工商登记的开发公司对王某掌控私刻公章系明知,而开发公司对此不采取积极措施要求交回销毁,对王某可能利用其掌控的公章继续对外从事民事活动采取漠视态度,故对导致诉争抵押合同签订有放任之嫌。开发公司重新办理工商登记后至刻制并领取新公章期间并未收回相关旧公章且作公示,亦存在严重过错,故开发公司不能以王某对外从事民事活动所加盖公章为私刻,与公司原始公章及新刻公章不同为由,从而否定相对人因信赖对其民事行为效力的认可。同时,要求银行在开发公司重新领取新企业法人营业执照后到王某签约短短几天时间内审查到王某已无权代表签订案涉抵押合同未免苛刻,故王某以开发公司名义签订本案抵押合同构成表见代理,银行审查抵押时亦尽到合理谨慎注意义务。故判决认定银行对抵押物享有优先受偿权。

实务要点:原公司法定代表人变更登记后仍以公司名义及法定代表人身份对外签订抵押合同,并加盖其在担任法定代表人期间私刻且经对外公示公信效力的公章,在无证据证明相对人对此明知或应知的情况下,不应否定相对人因信赖对该行为人民事行为效力的认可。

案例索引:最高人民法院(2011)民提字第316号“某银行与某开发公司等借款担保合同纠纷案”,见《表见代理的构成——中国银行股份有限公司太原并州支行、太原市大复盛房地产开发有限公司借款担保合同纠纷案》(审判长宫邦友,审判员朱海年,代理审判员林海权),载《最高人民法院商事审判指导案例(2012)·合同与借贷担保》(2013:421)。

03  . 抵押人以自己名下房屋或土地使用权设定抵押有效

抵押合同涉及到的房地产权利人均为抵押人,嗣后抵押人以该抵押物系无权处分主张抵押权无效的,应不予支持。

案情简介:2003年,实业公司以名下房屋、土地使用权、机器设备向银行抵押贷款并提交了股东会同意抵押的决议,同时办理了抵押登记手续。嗣后实业公司以部分房地产及机器设备系下属子公司实际所有并使用多年为由主张抵押无效。

法院认为:案涉抵押登记显示他项权证上载明的抵押物所有权人与产权人均为实业公司。根据《物权法》第9条“不动产物权的设立、变更、转让和消灭,经依法登记,发生效力;未经登记,不发生效力,但法律另有规定的除外”之规定,对不动产包括房屋、土地使用权权属的确定须以依法登记为准。本案中,上述抵押合同涉及的房地产权利人均为实业公司,该公司的抵押系有权处分,且依法办理了抵押登记手续,故抵押有效。尽管抵押登记设备中有实业公司下属子公司的生产设备,但子公司的法定代表人在实业公司同意抵押的股东会决议上签字或盖章,表示同意以此抵押,而银行与实业公司就该部分机器设备予以公证,以确认其所有者为抵押人实业公司,且同时办理了抵押登记手续,银行作为抵押权人已尽到了充分的注意义务,故银行对该动产设备同样享有优先受偿权。

实务要点:抵押合同涉及到的房地产权利人均为抵押人,嗣后抵押人以该抵押物系无权处分主张抵押权无效的,不予支持。

案例索引:最高人民法院(2009)民二终字第124号“某银行与某实业公司等借款抵押合同纠纷案”,见《四川远景实业集团有限公司与中国农业银行股份有限公司眉山市分行、四川远景实业集团青神米业有限公司、四川远景实业集团蚕业有限公司借款抵押合同纠纷案》(审判长王东敏,代理审判员李京平、雷继平),载《最高人民法院商事审判裁判规范与案例指导·裁判文书》(2011:379);另见《银行违规贷款系权利人疏于防范风险的行为,属于银行内部行政处罚的范畴,不属于合同无效的法定情形;对不动产包括房屋、土地使用权权属的确定必须以依法登记为准》,载《最高人民法院商事审判指导案例·借款担保卷(下)》(2011:481)。

04  . 关联单位盖章确认抵押物清单,无权主张无权处分

抵押人主张抵押系无权处分,但抵押物确认上有案外人盖章,且抵押人与案外人法定代表人同一的,该抗辩无效。

案情简介:1998年,百货大楼向银行贷款,并以百货大楼名下房产作为抵押物签订两份《最高额抵押合同》。其中一份,百货大楼向抵押登记机关提交的产权说明“无争议”,百货公司、酒店公司均盖章确认;另一份中,百货公司在抵押清单上加盖了公章。该百货大楼部分房产本应作为百货公司向酒店公司的注册资金投入,但一直未办权属变更登记手续。法定代表人均为武某的百货公司和百货大楼据此认为抵押物权属有争议,银行不应享有抵押权。

法院认为:百货大楼向登记机关出具了产权说明,其中包括了抵押物属于其所有的内容,百货公司、酒店公司均盖章确认,且百货大楼与百货公司法定代表人均为同一人,由此可认定百货公司对百货大楼就该部分房屋设置抵押权的认可。故无论该部分抵押物属于百货大楼还是属于百货公司,该最高额抵押合同应为有效。同理,百货公司在另一份抵押合同的抵押物清单上也盖章确认,且由百货公司向房屋登记部门提出了抵押登记申请,故该抵押合同的部分抵押物尽管属于百货公司,亦应认定该抵押合同全部有效。

实务要点:抵押人主张抵押财产中的部分系案外人的,但在抵押物清单或抵押物产权确认上有该案外人盖章确认,且抵押人与案外人法定代表人系同一人的,该抗辩理由不成立。

案例索引:最高人民法院(2005)民二终字第163号“某资产公司与某百货大楼等借款担保合同纠纷案”,见《抵押人抗辩称抵押财产中的部分是另外单位的,但在抵押物清单上有另外单位的盖章确认,且抵押人与所讲另外单位法定代表人是同一人的,该抗辩理由不予认可——中国长城资产管理公司贵阳办事处与贵阳市百货大楼、贵阳百货大楼(集团)有限公司借款担保合同纠纷案》(审判长叶小青,审判员王洪光,代理审判员雷继平),载《最高人民法院商事审判指导案例·借款担保卷(下)》(2011:653)。

05  . 房产权属内部约定,不能对抗已登记善意抵押权人

第三人与抵押人就抵押不动产内部约定的产权归属,不能对抗已依据物权公示权属状况办理抵押登记的抵押权人。

案情简介:2000年,商城以名下房产向银行抵押借款4500万元并办理了抵押登记。此前,商城与金属公司约定,由金属公司改扩建的房产归金属公司所有。在银行诉请实现抵押权时,金属公司作为有独立请求权的第三人主张房屋所有权。

法院认为:经登记的抵押权具有社会公信力。银行与商城签订抵押合同设定抵押时,依据商城名下的两份《房屋所有权证》,在房管局办理了抵押登记,该抵押登记合法有效,该行系善意抵押权人,对登记所抵押的房屋具有抵押权。尽管金属公司与商城合作扩建了房产,但双方始终未到房产登记部门办理产权变更手续,在法律上,该房产的产权人始终为商城,并不包括金属公司。金属公司与商城签订的《补充协议》中有关不得将共有房屋抵押之约定,属于此两公司之间的内部约定,不能以此对抗善意第三人即银行。我国实行房屋所有权登记发证制度,房屋所有权证是证明房屋产权归属的唯一合法凭证,本案他项权证项下的房屋在被设定抵押时仍属于商城所有,因而银行以该合法的房屋产权为依据登记的抵押权具有法律效力。

实务要点:第三人与抵押人就抵押不动产内部约定的产权归属,不能对抗已依据物权公示权属状况办理抵押登记的抵押权人。

案例索引:最高人民法院判决“某银行与某商城等抵押借款合同纠纷案”,见《经翻建的抵押物其抵押权的效力是否及于抵押物生效的仲裁裁决书能否对抗经登记的抵押权——大庆建行与庆莎公司、金银来公司借款抵押合同纠纷上诉案》(李京平,最高院民二庭),载《民商事审判指导·案例分析》(200501/7:213)。

06  . 持他人房产证及身份证办抵押,适用表见代理制度

行为人无代理权,但持有借款人产权证、身份证等办理借款抵押,足令贷款人相信其有代理权的,视为有权代理。

案情简介:1997年,顾某因急用钱,向朱某借得房产本、身份证、私章以朱某名义向基金会办理抵押借款2.5万元,顾某在借款到期后偿还,又以朱某名义贷款3万元。1998年,朱某妻知晓后,代朱某申请延期并支付了部分利息。基金会起诉朱某偿还时,朱某抗辩不知情。

法院认为:基金会向外出借资金,违反国家金融法规,借款合同无效。朱某将自己房屋产权证、身份证、私章出借给顾某后,虽未授权顾某以朱某名义贷款,亦未亲自到场,但顾某提交的全部证件真实,故确使基金会相信顾某有代理权,从而在抵押期限内,先后签订两次借款合同。朱某妻知晓借款事后,未采取必要的措施或声明其代理行为无效,故朱某应承担表见代理行为所产生的法律后果,判决朱某返还基金会借款本金3万余元。

实务要点:行为人没有代理权,但持有借款人产权证、身份证、私章办理借款并设定抵押,足以令贷款人相信行为人有代理权的,应按有权代理对待。

案例索引:见《余姚镇东郊村股份经济合作社与朱友尧借款纠纷再审案——本案是否成立表见代理行为》(吴盈华,浙江余姚法院),载《审判监督指导·案例评析》(200402/14:125)。

07  . 未经共同共有人同意设定抵押,适用善意取得规则

共同共有人之一未经其他共有人同意以共有财产设定的抵押无效,但第三人善意、有偿取得抵押权的,应为有效。

案情简介:1995年4月,张某与未成年女儿作为共同买受人在购房合同上签字,但未办理产权登记。1996年11月,张某以该房产向银行抵押贷款,随后办理了抵押登记手续。银行是否享有优先受偿权成为争议焦点之一。

法院认为:张某在购房合同的买方一栏除署上自己名字外,还署上其未成年女儿名字,是将所购房屋的一部分权利赠与女儿的行为。由于所购房屋尚未办理所有权证,女儿尚未取得赠与房屋的权利,故张某此时有权处分所购房屋。购房合同书上的买方是张某和女儿的名字,而张某是女儿的法定监护人,女儿是未成年人,无法向其征询意见,故银行有理由相信张某具有对该房屋的处分权,因而与其签订了抵押合同,并依法办理了抵押登记。本案充分表明,银行尽到了注意义务,没有过错,构成善意,应当维护银行的合法权益,依法确认抵押合同的效力。

实务要点:共同共有人以其共有财产设定抵押,未经其他共有人的同意,抵押无效。但第三人善意、有偿取得抵押权的,应认定抵押合同有效。

案例索引:最高人民法院《关于中国信达资产管理公司福州办事处与张景宗、雷珊珊、张瑱瑱、厦门正丰源保税有限公司借款合同纠纷一案请示的复函》(2002年2月8日〔2001〕民一他字第34号)“某资产公司与张某等借款纠纷案”,见《关于中国信达资产管理公司福州办事处与张景宗、雷珊珊、张瑱瑱、厦门正丰源保税有限公司借款合同纠纷一案的请示与答复》(杨永清,最高人民法院),载《民事审判指导与参考·请示与答复》(200301/13:412)。

08  . 相对人存在重大过失的无权代理,不构成表见代理

认定表见代理,需在客观上存在使相对人相信无权代理人具有代理权的客观表象,在主观上相对人须善意无过失。

案情简介:1997年6月,开发公司与物业公司签订协议,约定将前者正开发的小区整体转让给后者。同年7月,在得知物业公司负责人丁某利用开发公司为办理转让手续出具的委托书、公章、营业执照副本、土地使用权证等手续与信用社签订抵押借款合同时,要求收回公章并取消对丁某的授权。因丁某以开发公司名义向信用社的借款3500万元逾期未偿致诉。

法院认为:本案事实表明,开发公司出具委托书、公章、营业执照副本、土地使用权证等手续的真实意思表示,系为办理小区整体转让过户之用而非申请贷款。物业公司在无开发公司授权申请贷款,违背其真实意思表示情况下,以开发公司名义与信用社签订借款合同和抵押担保合同,且嗣后开发公司未予追认,故依《民法通则》第66条规定,物业公司缔约行为系无权代理行为,其所签合同对开发公司不应具有法律约束力。开发公司的撤销委托授权行为虽未能改变物业公司具有代理权的客观表象,物业公司申请抵押贷款行为符合表见代理的客观要件,但信用社对开发公司的首次大额贷款,既未依《贷款通则》要求审查其上年度的财务报告等材料,亦未依《城市房地产抵押管理办法》规定要求物业公司提供开发公司董事会同意抵押贷款的批准文件。该事实表明,信用社在审查开发公司贷款资格时存在疏忽或懈怠,应认定存在重大过失,不符合表见代理制度关于相对人须为善意无过失的要件,故物业公司无权代理行为不构成表见代理,本案系争借款合同和抵押合同为无效合同,对开发公司不具有法律约束力,应由物业公司承担无权代理的法律后果。

实务要点:在无权代理前提下,欲构成我国《合同法》规定的表见代理,需在客观上存在使相对人相信无权代理人具有代理权的客观表象,在主观上相对人须善意无过失。

案例索引:最高人民法院(2000)经终字第220号“某银行与某房产公司等借款担保合同纠纷案”,见《关于表见代理的构成及其认定——中国银行合肥市桐城路分理处与合肥东方房地产有限责任公司、合肥合利物业发展有限公司借款担保合同纠纷案之评析》(王闯),载《民商审判指导与参考·审判专论》(200201/1:41)。

09  . 第三人善意有偿取得抵押物,可认定其取得所有权

第三人善意有偿取得抵押物,在已办过户登记或经生效判决确认买卖合同有效情况下,应认定取得抵押物所有权。

案情简介:1996年,实业公司以在建房地产向银行抵押借款。1997年,实业公司在隐瞒抵押的情况下,与百货公司、信托公司、信用社先后就抵押范围内新建成期房签订房屋买卖合同,并收取对价、办理入住。其中百货公司、信托公司已取得产权证,信用社获得法院认定购房合同有效、实业公司应办理过户登记的生效判决。

法院认为:根据《担保法》规定,不动产抵押权的生效和不动产物权的转让均以登记为生效要件和公示方法。在规范的已登记抵押权的房屋转让过程中,在抵押权未消灭时,受让人所取得的房屋所有权凭证上应有抵押权的记载。房地产管理部门应以此种方式告知受让人取得的房产上的他项权利负担。但本案特殊性在于,一方面,房产部门未在百货公司、信托公司所取得的房产证上记载抵押权;另一方面,实业公司恶意隐瞒房屋已抵押的事实。本案购房人以合理价格向实业公司购买房屋,已支付全部价款,并占有和使用房屋至今。由于实业公司的恶意和基于对房地产管理部门登记的依赖,使得房屋买受人在办理过户登记手续时,无法知晓房屋已抵押的事实。百货公司、信托公司已取得房屋所有权凭证,应认定其对购买的房屋享有所有权。信用社虽尚未取得房屋所有权证,但生效判决同样具有物权变动效力,信用社亦已取得所购买房屋的所有权。

实务要点:第三人善意有偿取得抵押物,在已办理过户登记或经生效判决确认买卖合同有效的情况下,应认定购房人已取得抵押物所有权。

案例索引:最高人民法院(2011)民二终字第28号“某银行与某百货公司等借款担保合同纠纷案”,见《抵押权行使的范围及其诉讼时效——中国东方资产管理公司武汉办事处与平安信托投资有限责任公司、中国平安人寿保险股份有限公司、武汉农村商业银行股份有限公司、北京王府井百货商业物业管理有限公司和陆氏实业(武汉)有限公司借款担保合同纠纷案》(审判长付金联,代理审判员王涛、李相波),载《最高人民法院商事审判指导案例·合同与借贷担保卷(6)》(2012:483)。

10.  签约付款购房入住多年,亦不能对抗善意抵押权人

在未办理不动产登记公示前,不动产买卖双方之间的法律关系不具有公信力,不具有对抗善意第三人的法律效力。

案情简介:1994年,置业公司将名下房产出售给银行以抵债,但始终未办理过户登记手续。2005年,置业公司又将该房产抵押给信用社。因债务人未偿还借款,信用社起诉,法院判决信用社可就案涉抵押房产优先受偿。银行作为案外人申请再审。

法院认为:信用社接受涉案抵押时并不知晓置业公司早已将抵押房产出售给银行并实际使用,银行亦未提供证据证明置业公司与信用社签订借款抵押合同时存在恶意串通情形,涉案抵押物房产产权人始终是置业公司,根据《物权法》第16条“不动产登记簿是物权归属和内容的根据”的规定,不动产登记系物权变动的重要公示方法,在未办理不动产登记公示前,则不动产买卖双方之间的法律关系不具有公信力,不得对抗善意第三人。本案置业公司系诉争房产的所有权人,其有权与信用社签订最高额抵押合同,将该争议房产予以抵押,且办理了抵押登记手续,故抵押合同合法有效。

实务要点:《物权法》颁布前后,相关法律法规始终是坚持不动产产权采取登记制度,以登记公示为准。在未办理不动产登记公示前,不动产买卖双方之间的法律关系不具有公信力,不具有对抗善意第三人的法律效力。

案例索引:最高人民法院判决“某银行与某实业公司等借款担保合同纠纷案”,见《物权法实施前不动产抵押的法律效力——申请再审人中国工商银行股份有限公司四川省分行营业部与被申请人中国建设银行股份有限公司成都第七支行、成都大业(集团)有限责任公司等借款担保合同纠纷申请再审案》(李京平,最高院民二庭),载《商事审判指导·商事审判案例分析》(200904/20:138)。

11.  购买已设定抵押房未尽注意义务,不构成善意取得

抵押在建房竣工后被转让,第三人购买时对该抵押房是否存在他项权状况未尽足够注意义务的,不构成善意取得。

案情简介:2004年,开发公司以在建房屋向银行贷款并在房管局办理抵押登记。2006年,开发公司将该房转让给彭某,彭某支付购房款,办理了预售登记并领取了房产证。2007年,银行诉请以抵押房屋优先有偿。

法院认为:《城市房地产抵押管理办法》关于当事人办理在建工程抵押应当提交《国有土地使用权证》、《建设用地规划许可证》及《建设工程规划许可证》等文件,是登记机关对当事人申请抵押登记进行的行政性审核,不是认定抵押合同效力的法律依据。当事人提交的抵押登记文件是否完备,不影响抵押合同效力。依据最高人民法院《关于适用〈担保法〉若干问题的解释》第47条“以依法获准尚未建造的或者正在建造中的房屋或者其他建筑物抵押的,当事人办理了抵押登记,人民法院可以认定抵押有效”及第133条第3款“抵押合同自签订之日起生效”的规定,案涉抵押合同应为有效。彭某在购买诉争房屋前,未认真了解购买的标的物是否存在他项权状况,未清楚预见房屋交易过程中可能出现的风险,亦未举证其到当地房地产管理局查证该抵押合同档案,故不属于善意取得。开发公司未告知彭某已将诉争抵押物设定抵押并转让的行为,损害了抵押权人银行的利益,应认定无效。

实务要点:设定抵押的在建房屋在竣工后被转让给第三人的,第三人对购买的标的物是否存在他项权状况未尽足够的注意义务的,不构成善意取得,抵押人未经抵押权人同意转让抵押物的应认定无效。

案例索引:最高人民法院判决“某银行与彭某等借款担保合同纠纷案”,见《在建房屋抵押合同的效力认定——彭先明与贵阳市商业银行、贵州龙里大地房地产开发有限公司借款担保合同纠纷上诉案》(张雅芬,最高院民一庭),载《民事审判指导与参考·最高人民法院二审案件解析》(200803/35:209)。

12.  抵押权人不负有对抵押物产权证进行实质审查义务

债权人对不动产登记的信赖适用“善意推定”,已进行不动产抵押权登记的,则抵押权人善意取得不动产抵押权。

案情简介:1997年,实业公司向银行贷款,以与投资公司联建但登记在自己名下的房产设定了最高额抵押,并办理了抵押登记。1998年,该抵押房产的第9~15层由市政府协调调换给物资公司,物资公司又有偿转让给开发公司。1999年,投资公司起诉,法院生效法律文书确认该抵押房产的第9~15层为投资公司所有。同年,房管局撤销实业公司房产登记。银行不服,提起行政诉讼,2003年,再审行政判决确认房管局撤销登记行政行为有效。

法院认为:产权证所记载的内容是否真实、准确,系由国家行政机关依法定程序审查后作出确认,该行政行为一旦作出,即具有物权公示公信的效力,非依法定程序不得撤销。无论其记载的内容是否与实际相符,相对人均有理由相信该产权证的真实性。与产权证上的权利人进行交易的第三人,其所取得的权利仍受法律保护。我国法律、行政法规并未规定抵押权人在接受抵押时负有对抵押物的产权证做实质性审查的义务,故不能以银行可能明知产权证存在权利瑕疵而未对产权证项下的产权真实性做进一步核实为由而认定其接受抵押时存在过错。尤其明确的是,银行接受抵押时,抵押物的产权问题并不存在争议,银行基于对产权证记载内容的信任而接受抵押,其主观上并无过错。同时,投资公司所提交的证人证言等数份证据均不能证明银行在接受抵押时明知抵押房产属投资公司所有,亦不能证明银行与实业公司恶意串通,共同以欺诈的方式去办理抵押房产产权证,故不能认定银行接受抵押时存在过错。本案抵押合同系各方当事人真实的意思表示,且不违反法律及行政法规的规定,应认定抵押合同有效。依据抵押合同及双方办理的抵押登记情况,银行可以对抵押房产的9~15层行使抵押权。实业公司与投资公司之间基于对案涉房产的约定以及由此产生的权属争议系该双方当事人之间的纠纷,对于因此产生的诉讼,法院确认投资公司对争议抵押房产拥有产权,因该确认行为发生在本案抵押合同签订之后,根据法律事实发生的前后顺序,本案抵押登记行为在先,法院作出生效法律文书行为在后,因抵押行为无瑕疵,抵押权人无过错,参照最高人民法院《关于适用〈担保法〉若干问题的解释》第67条关于“抵押权存续期间,抵押人转让抵押物未通知抵押权人或者未告知受让人的,如果抵押物已经登记的,抵押权人仍可以行使抵押权”之规定,即使抵押物已确权为他人所有,抵押权人仍可就转让后的抵押物追及行使抵押权,故法院生效法律文书确认抵押房产权属的情节并不能影响本案抵押合同的效力。

实务要点:债权人对不动产登记的信赖适用“善意推定”,已进行不动产抵押权登记的,则抵押权人善意取得不动产抵押权。

案例索引:最高人民法院(2004)民二终字第70号“某银行与某集团公司等借款担保合同纠纷案”,见《中国大连国际经济技术合作集团有限公司与大连中大集团公司借款担保纠纷上诉案》(审判长周帆,审判员贾纬,代理审判员沙玲),载《民商事审判指导·判决书选登》(200602/10:311);另见《产权确认行为发生在抵押合同签订之后的抵押权的认定》,载《最高人民法院商事审判指导案例·借款担保卷(下)》(2011:623)。

13.  抵押权人可依善意取得抵押人以欺骗手段所得房产

以欺骗手段取得不动产登记手续,并以之设定抵押的,抵押权人依物权公示公信原则及善意取得的抵押权应有效。

案情简介:1998年,雎某将离婚时判归夫妻共有的房产登记在朋友路某名下,并为雎某向信用社贷款提供抵押担保。

法院认为:案涉房屋产权证虽系雎某、路某用欺骗手段取得,但并无证据证明信用社在办理抵押登记时与雎某、路某恶意串通。根据物权公示原则和公信原则,信用社与雎某、路某签订的最高额抵押担保借款合同有效,信用社对案涉房屋享有优先受偿权。

实务要点:以欺骗手段取得不动产登记手续,并以之设定抵押的,抵押权人可依善意取得抵押权。

案例索引:见《仪征市新城农村信用合作社与雎家猛、路永宏借款合同纠纷再审案——善意第三人的抵押权应否予以保护》(萨仁、杨明德,内蒙古高院),载《审判监督指导·案例评析》(200402/14:104)。

14.  未经共同共有人同意设定抵押,适用善意取得规则

共同共有人之一未经其他共有人同意以共有财产设定的抵押无效,但第三人善意、有偿取得抵押权的,应为有效。

案情简介:1995年4月,张某与未成年女儿作为共同买受人在购房合同上签字,但未办理产权登记。1996年11月,张某以该房产向银行抵押贷款,随后办理了抵押登记手续。银行是否享有优先受偿权成为争议焦点之一。

法院认为:张某在购房合同的买方一栏除署上自己名字外,还署上其未成年女儿名字,是将所购房屋的一部分权利赠与女儿的行为。由于所购房屋尚未办理所有权证,女儿尚未取得赠与房屋的权利,故张某此时有权处分所购房屋。购房合同书上的买方是张某和女儿的名字,而张某是女儿的法定监护人,女儿是未成年人,无法向其征询意见,故银行有理由相信张某具有对该房屋的处分权,因而与其签订了抵押合同,并依法办理了抵押登记。本案充分表明,银行尽到了注意义务,没有过错,构成善意,应当维护银行的合法权益,依法确认抵押合同的效力。

实务要点:共同共有人以其共有财产设定抵押,未经其他共有人的同意,抵押无效。但第三人善意、有偿取得抵押权的,应认定抵押合同有效。

案例索引:最高人民法院《关于中国信达资产管理公司福州办事处与张景宗、雷珊珊、张瑱瑱、厦门正丰源保税有限公司借款合同纠纷一案请示的复函》(2002年2月8日〔2001〕民一他字第34号)“某资产公司与张某等借款纠纷案”,见《关于中国信达资产管理公司福州办事处与张景宗、雷珊珊、张瑱瑱、厦门正丰源保税有限公司借款合同纠纷一案的请示与答复》(杨永清,最高人民法院),载《民事审判指导与参考·请示与答复》(200301/13:412)。

最高法院:抵押物的无权处分与善意取得裁判规则14条(汇编)

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