【不良资产】尽职调查

不良资产——尽职调查

古语有云:“一发不可牵,牵之动全身”,比喻动一个关键部分就能影响全局。而在整个不良资产处置过程中,尽职调查就扮演着这样的重要角色。

 

尽调环节看似枯燥乏味,但着实能体现玩家的功力,因为包括定价、谈判、处置等一系列环节都是基于尽调,没有一个好的尽调后续工作就无法顺利开展,甚至可能会让投资者亏得血本无归。

一、尽调前的必要准备

1.组建团队

“尽调工作量大,专业性很强,还要投入大量资源,一定要有专业团队跟进才行。”银资网CEO项伟建表示。一个完整的尽调团队应包括:具备尽职调查经验的专职律师、资产评估专员以及相关的辅助人员。

 

投资机构拥有专业齐全的尽调团队,是保证尽调质量,缩短尽调周期,防范尽调风险遗漏的重要前提。

2.项目预估

投资者找银行洽谈购买不良资产包的意向,银行会给出一个资产包并附有一份资产清单。拿到资产包清单后,投资者必须要检查银行提供的资料是否齐全,以及查看抵押物和各贷款项目的状况,这是做好尽调工作的前提。

 

随后,再根据资产包的户数、债权的大小、抵押物的多寡及资产所在区域等要素进行初步预估,并制定下一步工作部署。

3.工作部署

完成对资产包的初步预估后,就要商定尽调方案和工作部署,比如:将涉及金额大、有抵押物或担保人的债权设定为重点户,从而明确尽调工作的轻重缓急;组建工作小组,由专人完成阅档、现场查看等各项事宜,做到分工明确,责任到人等等。

 

如有若干事务需要外包给其他团队完成的,应由专人负责谈判、签约、指导、监管以及接收工作成果。

4.资料准备

该环节主要包含文书资料和手续证明两个部分。文书资料包括:尽调清单、各类表格、工作指引、工作底稿、尽调报告模板及其他注意事项等。

 

为方便工作开展以及取得相关部分的支持和配合,尽调人员还需携带律师证、介绍信、授权书、身份证明、借贷资料、立案证明、判决或裁定书、抵押物权属凭证、他项权证、债权转让资料等各种手续证明。

 

除此之外,投资者还需做好完善的后勤保障计划(包括办公用品、交通工具及行程安排等等),并且制定应急方案和突发事件处理机制,做到粮草先行,未雨绸缪,才能让尽调过程有备无患。

 

总而言之,尽调工作事无巨细,要求投资者具备精细化思维,重视微若沙砾的所有细部,才能使尽调工作更加深入、详细,从而提高投资决策的正确性。

二、尽调的四个对象

1.债权情况调查

此环节又称“阅档”,主要调查核实债权的本金、利息、期限、担保方式、抵质押方式等基本情况,以及债权的合法性、有效性、诉讼情况、受偿情况及是否存在法律瑕疵等,对债权做到大概的认知和归纳,并提取有价值的信息。

2.债务人调查

对于债务人的调查需要掌握的情况包括:债务人企业性质、营业执照、工商年检情况、管理层和员工构成情况、经营现状、发展前景、技术装备水平、盈利情况、负债情况、还款能力以及还款意愿等内容。

 

实践中,如遇到债务人不配合的情况,就到了体现尽调人员沟通能力的时候了,不管你是巧舌如簧、软磨硬泡,还是耍贱卖萌,只要管用且不得罪人,怎么都行!

3.担保人调查

对担保人的调查大致可以参照债务人调查,主要调查内容包括:保证是否成立、是否超过保证期间、保证合同是否存在附加条款等约定,以及保证人的个数、保证方式、资信状况、收入情况、负债情况、偿还能力和意愿等各项信息。

4.抵质押物调查

“实践中,一些不良资产包的抵押物信息具有欺骗性,因此尽调团队必须要亲自实地探查,核实抵押物的实际情况,才能发现其存在的投资风险和潜在价值。”

三、尽调的一般流程

1.阅档

阅档是尽调工作的第一步也是最基础的环节,阅档需要根据抽样结果进行阅档。阅档过程是对资产进行了解的过程,阅档需要判断债权是否具有瑕疵,担保是否继续有效,初步了解各类资产所含的法律关系、状态、权益等。

2.访谈

尽职调查的访谈可以视情况请中介机构参加访谈,一般包括对三个方面人员的访谈:

(1)访谈资产出让方项目经理;

(2)访谈原贷款银行客户经理或资产保全经理;

(3)访谈债务人、担保人、抵押人。

3.实地调查

实地调查主要包括对债务人、保证人的实地调查和对抵押物、抵债物的实地调查。

(1)对债务人、保证人的实地调查。要求对债务人、保证人办公地点进行实地走访,查看企业的办公场所、实际经营状况等,在尽可能的条件下拍摄其办公场所的照片,供尽职调查小组讨论。

(2)对抵押物、抵债物的实地调查。实地调查过程中应有实地调查记录,要对被调查的物品做详细的描述。对于所有物品应进行拍照,照片应作为调查的资料留存。

4.讨论和交叉核实

尽调组应根据调查的进度适时进行内部讨论或与律师进行讨论,遇到问题及时寻找解决办法。没有引起重视的问题可能会在讨论中引起重视。对于讨论过程中提到的问题,应该继续落实,在下一次讨论之前把有疑义的问题弄清楚,不断地调查和讨论。

 

在调查过程中,难免会有成员对于材料阅档过程中存在遗漏或理解偏差,所以对于重要(影响资产价值判断)的资料需要进行交叉核实。具体的交叉核实办法由工作组组长同组员协商后根据实际情况进行分配。

 

通过上述一系列环节之后,便可预估不良资产债权的静态回收价值,并出具法律尽职调查报告和竞价报告。

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土地使用权性质和取得方式的调查

1. 土地使用权性质

Ø集体土地(用途和流转限制)

Ø国有土地

2. 取得国有土地使用权的方式

Ø划拨(用途和流转限制)

Ø出让

Ø转让(条件、程序、价款和税费)

l 国有土地使用权出让方式

Ø协议(用途限制)

Ø招拍挂(2002年7月1日、2004年8月31日、2006年8月31日)

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招拍挂出让方式取得土地使用权的调查

1. 核心文件

Ø招拍挂文件(公告、须知、申请书、规划设计条件、图纸)

Ø成交确认书/中标通知书

Ø土地使用权出让合同

Ø地价款和税费缴纳凭证

Ø土地使用权证

2. 重点关注的问题

Ø程序是否合规

Ø地价款及相关税费缴纳情况(出让金、市政配套、契税、印花税)

Ø是否存在权利负担(抵押、查封)

Ø其他(土地使用权期限、规划条件)

3. 常见风险点

Ø土地剩余使用年限和续期

•非住宅用地非自动续期,续期申请原则上应当批准,但需重新签订出让合同并补交地价,未申请续期或申请未批准的,无偿收回土地(《物权法》第149条、《城市房地产管理法》第22条)

Ø未缴纳或逾期缴纳地价款

•土地出让合同违约责任

•未缴清地价款不予办理土地使用权证(《土地登记办法》第18条)

Ø抵押和查封

•可能导致丧失土地使用权

•未经抵押权人同意,不得转让抵押财产(《物权法》第191条)

•被查封的房地产不得转让(《城市房地产管理法》第38条)

防范措施:解押、解封作为先决条件

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立项情况的调查

1.核心文件

Ø发改部门出具的项目核准文件

2.重点关注的问题

Ø各项开发建设指标与其他政府文件的一致性

Ø项目资本金比例(一般房地产开发项目为30%,《国务院关于调整固定资产投资项目资本金比例的通知》第1条 )

3.常见风险点

Ø未足额缴存规定比例的项目资本金

•可能对项目融资造成不利影响

•关于其他风险,各地情况不一样,例如,根据《重庆市房地产开发项目资本金管理办法》第7条的规定,未取得项目资本金存款凭证的房地产开发项目,建设行政主管部门不予办理招投标手续和施工许可证。

防范措施:(1)对项目公司注册资本进行核查,确保其足够满足最低资本金比例;(2)项目公司提供已按规定足额缴存项目资本金的证明文件作为交易先决条件(以重庆为例,该等文件应包括房地产开发主管部门应与受委托的监管银行签订委托监管协议书和项目公司在该银行的项目资本金存款凭证 )

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                                 规划和施工情况的调查

1.核心文件

Ø建设用地规划许可证

Ø建设工程规划许可证

Ø建筑工程施工许可证

2. 其他过程性文件

Ø选址意见书、设计审核意见及批复、施工图审查和备案文件、环保审批文件、消防设计审核文件、人防设计审核文件等

3.重点关注的问题

Ø文件日期

Ø文件的齐备性、完整性、连续性和一致性

4.常见风险点

Ø土地闲置

•闲置认定(《闲置土地处置办法》第2条):

(1)超过规定期限未动工;

(2)未规定动工期限的,自土地有偿使用合同生效或建设用地批准书颁发之日起满1年未动工 ;

(3)已动工但开发建设的面积占应开发建设总面积不足三分之一或者已投资额占总投资额不足25%且未经批准中止开发建设连续满1年的。

•核查标准:施工许可证、开工报告、监理月报、闲置认定书

•闲置后果:闲置费、无偿收回(《闲置土地处置办法》第4条)

防范措施:(1)取得主管部门认定不闲置的书面文件;(2)取得主管部门同意延期开发的书面文件

 

Ø提前开工

未取得建设工程规划许可证进行建设的,由相关规划主管部门责令停止建设;尚可采取改正措施消除对规划实施的影响的,限期改正,处建设工程造价百分之五以上百分之十以下的罚款;无法采取改正措施消除影响的,限期拆除,不能拆除的,没收实物或者违法收入,可以并处建设工程造价百分之十以下的罚款。(《城乡规划法》第64条)

未取得施工许可证擅自施工的,由相关主管部门责令改正,对于不符合开工条件的责令停止施工,并对建设单位和施工单位分别处以罚款。(《建筑工程施工许可管理办法》第10、13条)

防范措施:(1)主管部门同意提前开工的书面文件;(2)取得工程规划许可证和施工许可证作为交易先决条件

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                                 项目相关建设合同的调查

1.合同种类

Ø勘察合同(初勘、详勘)

Ø设计合同(综合设计、单项设计)

Ø施工合同(总包合同、分包合同、桩基、管线等单项工程合同)

Ø监理合同

Ø造价咨询合同

Ø技术咨询合同

Ø设备买卖合同(e.g. 电梯、空调)

Ø工程保险合同

2.重点关注的问题

Ø合同签署方式(是否招标)

Ø合同价款的支付情况

3. 常见风险点

Ø未依法招标

•全部或者部分使用国有资金投资或者国家融资的项目,勘察、设计、施工、监理以及与工程建设有关的重要设备、材料等的采购,必须进行招标。(《招标投标法》第3条)

•国有资产投资者实际拥有控制权的项目,施工单项合同估算价200万以上,重要设备、材料等货物的采购单项合同估算价100万以上,勘察、设计、监理等服务的采购单项合同估算价50万以上,或者单项合同估算价低于前述标准,但项目总投资额3,000万以上的,必须进行招标。依法必须进行招标的项目,国有资金投资占控股或者主导地位的,应当公开招标。(《工程建设项目招标范围和规模标准规定》第4、7、9条)

•应招标而未招标的后果:行政处罚、合同无效(《招标投标法》第49条、《最高人民法院关于审理建设工程施工合同纠纷案件适用法律问题的解释》 第1、2、3条)

防范措施:补办招标手续

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Ø工程款优先受偿权

•适用于勘察、设计、施工合同(《合同法》第269条)

•发包人未按照约定支付价款的,承包人可以催告发包人在合理期限内支付价款。发包人逾期不支付的,除按照建设工程的性质不宜折价、拍卖的以外,承包人可以与发包人协议将该工程折价,也可以申请人民法院将该工程依法拍卖。建设工程的价款就该工程折价或者拍卖的价款优先受偿。(《合同法》第286条)

•主张期限:自竣工之日或者合同约定的竣工之日起6个月(《最高人民法院关于建设工程价款优先受偿权问题的批复》第4条)

防范措施:取得承包人出具的放弃工程款优先受偿权的书面承诺作为交易先决条件

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竣工验收情况的调查

1. 核心文件

Ø竣工验收报告

Ø竣工验收备案文件

2.单项验收文件

Ø规划验收、环保验收、消防验收、人防验收、电梯验收、气象(防雷)验收、档案验收

3.重点关注的问题

Ø文件的齐备性、完整性、连续性和一致性

4.常见风险点

Ø对交付的影响

•未经验收或验收不合格的,不得交付使用(《建筑法》第61条)

•对验收合格的判断(《建筑法》第61条、《建设工程质量管理条例》第16条)

防范措施:(1)验收合格作为交易先决条件;(2)取得交付批准文件(如当地适用)

Ø逾期竣工

•土地出让合同违约责任

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                                      房屋权属证书的调查

1.核心文件

Ø房地产权证、房屋所有权证等

2.重点关注的问题

Ø是否存在权利负担(抵押、查封)

l常见风险点

Ø抵押和查封

•可能导致丧失房屋所有权

•未经抵押权人同意,不得转让抵押财产(《物权法》第191条)

•被查封的房地产不得转让(《城市房地产管理法》第38条)

防范措施:解押、解封作为先决条件

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销售/租赁情况的调查

1.核心文件

Ø预售/销售许可证

Ø房屋买卖/租赁合同

Ø预购备案/预告登记/租赁备案情况查询文件

2.重点关注的问题

Ø可预售/销售的范围

Ø标的物业的预售/销售和租赁状态

3.常见风险点

Ø未取得预售许可

•包括未取得预售许可证或标的物业在预售许可证中备注为限售

•出卖人未取得商品房预售许可证明,与买受人订立的商品房预售合同,应当认定无效,但在起诉前取得商品房预售许可证明的,可以认定有效(《最高人民法院关于审理商品房合同纠纷案件适用法律若干问题的通知》第2条)

防范措施:通过预约协议等文件,将标的物业取得预售许可作为交易先决条件

 

Ø买卖不破租赁

•租赁物在租赁期间发生所有权变动的,不影响租赁合同的效力(《合同法》第229条)

u防范措施:(1)与承租人签署三方确认协议;(2)租约到期或提前解除租约作为交易先决条件

Ø承租人优先购买权

•出租人出卖租赁房屋的,承租人享有以同等条件优先购买的权利(《合同法》第230条)

防范措施:取得承租人出具的放弃优先购买权的书面承诺

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                                              其他问题

1. 项目业主通过土地使用权转让取得土地使用权的程序

Ø招拍挂?(各地不一样)

Ø涉及国有资产的审批、评估、公开交易程序(《企业国有资产法》、《企业国有产权转让管理暂行办法 》、《企业国有资产评估管理暂行办法 》等)

•违规的可能后果:转让无效(《《企业国有产权转让管理暂行办法 》第32条)

l 项目业主转让土地使用权的条件

Ø属于房屋建设工程的,完成开发投资总额的百分之二十五以上,属于成片开发土地的,形成工业用地或者其他建设用地条件。 (《城市房地产管理法》第39条)

•违规的可能后果:没收违法所得,可以并处罚款 (《城市房地产管理法》第66条)

2.房地产开发资质

Ø未取得资质证书从事房地产开发经营的,责令限期改正,处以罚款;逾期不改正的,由房地产开发主管部门提请工商行政管理部门吊销营业执照。(《房地产开发企业资质管理规定 》第19条)

Ø未取得资质证书可能影响预售许可的办理(《城市房地产开发经营管理条例》第24条)

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