借名买房可以排除强制执行-《九民会议纪要》最新审判精神解读系列之一

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裁判规则

一、执行过程中,争议房产的实际购买人(出资人)是房产的实际购买人及权利人,名义上的权利人不能对抗实质上的权利人。

二、实际购房人已经实际占有了争议房屋的,名义权利人没有向实际权利人主张返还房屋。

三、申请执行人只是名义权利人的一般债权人,对于房产也不享有物权,其对房产的权利来源于名义权利人对房产的权利,其权利的范围当然也不能超过名义权利人本身。

四、如果名义权利人本身不能向实际权利人主张返还房屋,那么,自然申请执行人也无权去执行名义权利人本应占有且已经占有的房产。

五、上述规则仅限于金钱债权执行。

该纪要的法条依据为:《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十八条:“金钱债权执行中,买受人对登记在被执行人名下的不动产提出异议,符合下列情形且其权利能够排除执行的,人民法院应予支持。(一)在人民法院查封之前已签订合法有效的书面买卖合同;(二)在人民法院查封之前已合法占有该不动产;(三)已支付全部价款,或者已按照合同约定支付部分价款且将剩余价款按照人民法院的要求交付执行;(四)非因买受人自身原因未办理过户登记。”

裁判案例

裁判法院:江苏省高级人民法院

 

裁判案号:(2016)苏民再168号

 

——再审申请人乘锦江与被申请人沈勃、一审被告殷桂龙案外人执行异议之诉案

孙博峥律师,微信lawyer428

江苏高院再审认为

首先,乘锦江是本案争议房产的实际购买人,该房产虽因开发公司原因不能办理过户手续,但是买受人名为殷桂龙,实为乘锦江,有证据证明殷桂龙已经将附带有一定福利性质的购房权以2万元的价格转让给乘锦江,购房款也是乘锦江实际支付。因此,殷桂龙对房产的权利是名义上的,不是实质上的,乘锦江才是房产的实际购买人及权利人。

其次,乘锦江已经实际占有了争议房屋,殷桂龙并没有向乘锦江主张返还房屋的权利。沈勃只是殷桂龙的一般债权人,对于房产也不享有物权,其对房产的权利来源于殷桂龙对房产的权利,其权利的范围当然也不能超过殷桂龙本身,如果殷桂龙本身不能向乘锦江主张返还房屋,那么,沈勃也无权去执行乘锦江本应占有且已经占有的房产。

再次,根据《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十八条的规定,即使殷桂龙已经取得了房产证,只要他在查封之前已经将房产转让给乘锦江,而乘锦江提出执行异议时已经支付全部房款并且合法占有房屋,未办理过户的原因也不可归责于他时,乘锦江的相关主张也应当得到法院支持。

综上,江苏省盐城市中级人民法院(2015)盐民终字第00500号民事判决适用法律不当,乘锦江的再审申请符合《中华人民共和国民事诉讼法》第二百条第(六)项规定的情形。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百零七条第一款、第一百七十条第一款第(二)项规定,判决如下:

一、撤销江苏省盐城市中级人民法院(2015)盐民终字第00500号民事判决和盐城市盐都区人民法院(2014)都民初字第01742号民事判决;

二、不得执行坐落在江苏省盐城市城南新区记者家园小区二幢303室房屋。盐城市盐都区人民法院(2014)都执异字第0003号民事裁定于本判决生效时自动失效。

一审案件受理费80元,二审案件受理费80元,均由沈勃负担。

本判决为终审判决。

审判长  郭群

审判员  徐智

审判员  陈军

二〇一七年四月二十七日

书记员  李鑫

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