借贷合同法律风险之二:贷中房产抵押法律风险的防范

抵押是借款人所采用的最主要的贷款担保方式之一,尤其是不动产抵押贷款,已成为金融机构发放贷款的主要模式。作为第二还款来源,抵押物是否足值、抵押权能否顺利实现是衡量贷款风险的一个重要指标。那么,如何确保抵押物的足值,以及如何确保抵押权能够予以按时兑现?其中蕴含着哪些法律风险?对此,2017年7月14日,北京大成(上海)律师事务所合伙人唐荣刚律师,应当前国内最大的互联网金融公司——平安普惠投资咨询有限公司之邀,在该公司“2017年度宅e贷风控条线年中会议”上作《抵押借贷中抵押权设立与变现法律风险的剖析与防范》专题演讲,就其中所蕴含的风险进行案例剖析与理论分享。
      唐律师按照贷前、贷中和贷后三个阶段,选取10个真实的典型案例,分别从多个角度剖析其中所蕴含着的法律风险,会场近百位来自全国各分支机构的风控与信贷人员倍感实用、解渴。现将其演讲实录分期予以刊载,以期对众亲有所裨益。
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贷中房产抵押法律风险的防范
【贷中常见风险之一】
抵押权未在主债权诉讼时效期间行使,将导致抵押权的消灭
【案情简介】2000年,贸易公司以其房产为化工公司向信用社贷款150万元提供抵押担保。2013年,贸易公司以信用社未在主债权诉讼时效期间内行使抵押权为由,诉请确认抵押权消灭,并判令返还其房产证及土地证。

【裁判】法院经审理后认为,信用社作为抵押权人在主张债权诉讼时效期间内未提供证据证明其曾行使过抵押权,其抵押权因已超过主债权诉讼时效未行使而不受法律保护,故判决抵押权消灭,贸易公司无需再承担担保责任。

【评析】本案横跨《担保法》与《物权法》的实施期间,而两部法律在抵押权的诉讼时效方面规定不同。担保法司法解释第十二条规定:担保物权所担保的债权的诉讼时效结束后,担保权人在诉讼时效结束后的二年内行使担保物权的,人民法院应当予以支持。而《物权法》第202条规定:“抵押权人应当在主债权诉讼时效期间行使抵押权,未行使的,人民法院不予保护。”

《物权法》后于《担保法》制订,按照新法优于旧法的原则,当适用《物权法》在主债权诉讼时效期间行使抵押权的规定。据此,抵押权人未在抵押权诉讼时效期间行使的,将直接导致抵押权的消灭。

本案中,信用社与化工公司所签借款合同约定借款期限为1年,借款债权诉讼时效为2年,信用社作为抵押权人在主张债权诉讼时效期间内未提供证据证明其曾行使过抵押权,其抵押权因已超过主债权诉讼时效未行使而不受法律保护,故对于贸易公司要求确认信用社抵押权消灭诉请,予以支持。

【法律风险防范】虽然《物权法》在抵押权诉讼时效的保护上弱于《担保法》,但两者还有所区别,《担保法解释》所明确的两年期间,是除斥期间,也即不变期间,不适用中止、中断、延长的规定的,错过即导致抵押权的消灭。而《物权法》所规定的“主债权诉讼时效期间”是适用中止、中断、延长的规定的。也即,如果债权人在主债权的两年诉讼时效期间内向债务人主张权利,那么适用诉讼时效中断的规定,从债权人主张权利时起诉讼时效重新计算。抵押权人行使抵押权的期限也随着主债务的诉讼时效中断而中断。就本案而言,如果该信用社通过主债权诉讼时效中断的方式,即可令不断延长抵押权的诉讼时效,使其抵押权不至于消失。

【贷中常见风险之二】
特殊法定情形下,抵押权诉讼时效因提前起算,可能会导致抵押权的丧失
【基本案情】最高法院指导案例73号:2006年3月,通州建总公司承建安徽天宇公司厂区一期工程生产厂区的土建、安装等工程,后因安徽天宇公司未按合同约定支付工程款,致使工程停工。2011年7月30日,双方在仲裁期间达成和解协议,约定如处置安徽天宇公司土地及建筑物偿债时,通州建总公司的工程款可优先受偿。后安徽天宇公司因不能清偿到期债务,被申请破产。法院于2011年8月26日裁定受理破产申请。2011年10月10日,通州建总公司向安徽天宇公司破产管理人申报债权并主张对该工程享有优先受偿权。2013年7月19日,破产法院裁定宣告安徽天宇公司破产。通州建总公司于2013年8月27日提起诉讼,请求确认其债权享有优先受偿权。

【裁判】法院判决确认原告通州建总公司对此享有优先受偿权。安徽天宇公司上诉后,二审法院判决,驳回上诉,维持原判。

【法律风险防范】就本案引申而言,债务人破产的极易对抵押权产生两个方面的影响:

一是债务人破产时,主债务的诉讼期间将会提前到来,且极易被抵押权人所忽略。人民法院受理破产申请后,根据《企业破产法》第四十六条规定:“未到期的债权,在破产申请受理时视为到期。附利息的债权自破产申请受理时起停止计息。”该规定就导致,主债务的履行期限因债务人的破产而加速到来。虽然相关法律并未明确,主债权的诉讼时效是否是从此日起算?所以,本人认为,为稳当起见,对债务人破产的,债权人不仅要依破产法院的要求按期申报债权,而且还需从破产法院受理破产申请之日起两年内对抵押人提起诉讼实现抵押权,以免还在遵循借款合同或抵押合同上所约定的债务履行期间而导致抵押诉讼时效的过期。

二是当抵押物上还存在其它诸如工程款等法定优先权时,审查该其法定优先权有否超期,将对抵押权的实现产生重大影响。《合同法》286条规定了建设工程价款优先受偿权,且该优先权的期限为六个月,自建设工程竣工之日或者建设工程合同约定的竣工之日起计算。对于债务人(发包人)破产的,在抵押物上享有建设工程价款优先受偿的优先债务而言,该法定优先权该自何日起算6个月的优先权期限?无疑对后续抵押权的兑现起到至关重要的作用。据《破产法》第十八条“人民法院受理破产申请后,管理人对破产申请受理前成立而债务人和对方当事人均未履行完毕的合同有权决定解除或继续履行,并通知对方当事人。管理人自破产申请受理之日起二个月未通知对方当事人,或者自收到对方当事人催告之日起三十日内未答复的,视为解除合同”之规定,涉案建设工程施工合同在法院受理破产申请后已实际解除,本案建设工程无法正常竣工。按照最高人民法院全国民事审判工作会议纪要精神,因发包人的原因,合同解除或终止履行时已经超出合同约定的竣工日期的,承包人行使优先受偿权的期限自合同解除之日起计算,安徽天宇公司要求按合同约定的竣工日期起算优先受偿权行使时间的主张,缺乏依据,不予采信。2011年8月26日,法院裁定受理对安徽天宇公司的破产申请,2011年10月10日通州建总公司向安徽天宇公司的破产管理人申报债权并主张工程款优先受偿权,因此,通州建总公司主张优先受偿权的时间是2011年10月10日。安徽天宇公司认为通州建总公司行使优先受偿权的时间超过了破产管理之日六个月,与事实不符,不予支持。

所以,符合《破产法》第十八条规定的情形,建设工程施工合同视为解除的,承包人行使优先受偿权的期限应自合同解除之日起计算。抵押权人可就该法定优先权有无超期进行审查和抗辩,以期维护自身的抵押权。

【贷中常见风险之三】
拆迁人违法拆除已抵押房产的,给抵押权所带来的法律风险
【案情简介】2007年,玻璃公司以房产、机器设备等为本公司及眼镜公司向银行贷款提供抵押担保。2009年,县政府、城管大队根据房产、机器设备等评估结果,依拆迁补偿协议将2000万余元转至玻璃公司账户后,将玻璃公司全部建筑及设备拆除。2010年,银行以其抵押权受侵害为由,诉请县政府、城管大队赔偿未获偿贷款797万余元。

【裁判】法院经审理后认为,政府、城管大队赔偿责任应以银行未能从抵押人处获偿部分为限,遂判决县政府、城管大队赔偿银行797万余元。

【法院评析】一、眼镜公司、玻璃公司向银行借款,并以涉案房产、机器设备等设定抵押,银行对玻璃公司房产、机器设备等享有抵押权,若债务到期未获清偿,在抵押房产拆迁时,银行依法对房产、机器设备拆迁补偿款优先受偿。因房产拆迁时债权履行期尚未届满,可将拆迁款先予提存。现抵押房产已灭失,该房产拆迁款亦未提存,所担保债权无法得到充分担保,银行抵押权已受侵害。

二、拆迁房屋已设定抵押,县政府、城管大队未能向抵押权人告知拆迁情况和将补偿款向公证机关提存,而将拆迁款直接支付给抵押人,致使银行丧失了主张抵押权或要求提存补偿款机会,最终导致银行优先受偿权受损。据此,认定县政府、城管大队在拆迁过程中,未尽到必要的、合理的注意义务,对银行损失存在过错,应承担侵权赔偿责任。因玻璃公司无其他财产可供执行,县政府、城管大队赔偿责任应以银行未能从抵押人处获偿部分为限。三、县政府、城管大队主张银行存在怠于行使权利行为和事实缺乏证据证实。另外,银行认为因被告侵权行为导致其无法实现抵押权,请求权基础为侵权,与其同眼镜公司、玻璃公司借款合同纠纷诉请对象不同,银行对本案有合法诉权。

【法律风险防范】一、采房地分开登记的抵押物,实践中抵押房屋被拆除的现象并非个别现象。此种现象在司法实践中时有发生,尤其是在房、地分属不同部门进行抵押权登记,仅对房产办理了抵押权登记的,尤其是在抵押房产划入当地城市规划、拆迁等范围的,尤需当心抵押房产被他人违法或错误拆除,以致抵押物的灭失。

二、抵押房产被他人非法拆除,虽可追责,但其中也蕴含着重大风险,故当防范在先。他人非法拆除抵押房产,虽然能够以侵权的诉由追究其法律责任,甚至追究其刑事责任,但是作为债权人来讲,最终的目的是能够如期兑现债权。虽然有的非法拆除人被判处重刑,在相关钱款被挥霍完之后,无力偿债,债权人也只能欲哭无泪。所以,抵押权设立之后,抵押债权千万不能抱着刀枪入库马放南山的思想,当定期对抵押物的情况进行督查,以防其它不可预料的因素贬损抵押物的价值等。

借贷合同法律风险之二:贷中房产抵押法律风险的防范

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